Kansen voor woningfonds Woned op basis van kentering woningmarkt

Na tien jaar van prijsstijgingen is de stemmingswisseling op de vastgoedmarkt merkbaar en zette eind 2022 een prijscorrectie in. Op 19 januari van dit jaar schreef het Financieele Dagblad dat de markt op dit moment te maken heeft met prijscorrecties op commercieel vastgoed van gemiddeld 15%, met uitschieters naar 25% in één kwartaal.¹

Ondanks dat de economie het beter doet dan een aantal maanden geleden werd verwacht, is dit dus nog niet terug te zien in de huizenprijzen. De reden voor deze lagere huizenprijzen is de afnemende vraag naar woningen. Dit is het gevolg van een hoge inflatie, hogere energierekeningen en een stijging van de hypotheekrente die ervoor zorgen dat consumenten minder te besteden hebben. Hiertegenover staan beperkte inkomensstijgingen die niet afdoende zijn om de prijsstijgingen te compenseren. Lagere huizenprijzen bieden investeerders in vastgoed de mogelijkheid om voor een aantrekkelijkere prijs te kunnen aanschaffen.

Ondanks dat er een daling te zien is van de huizenprijzen, blijven de gemiddelde huurprijzen oplopen. De voornaamste reden hiervoor is dat het aanbod van huurwoningen nog steeds zeer beperkt is en de vraag naar huurwoningen het aanbod overtreft. Ten opzichte van een jaar geleden daalde het aantal vrijgekomen huurwoningen in de vrije sector zelfs met 8,9 procent.² Bovendien worden de huurprijzen verhoogd door jaarlijkse inflatiecorrecties en huurderswisselingen.

Uit de Pararius Huurmonitor van 12 januari 2023 blijkt dat de landelijke huurprijsontwikkeling een daling laat zien, met uitzondering van huurwoningen in stedelijke gebieden. Met name in de (middel)grote steden worden er nog steeds prijsstijgingen gemeten. Deze stijging geldt voor zowel kale als gemeubileerde appartementen, gestoffeerde appartementen zijn de enige die in prijs daalden, namelijk 3,5%.

Een aantal weken geleden hebben wij u geïnformeerd over de nieuwe middenhuur regulering. Minister Hugo de Jonge kondigde kortgeleden aan dat er per 1 januari 2024 een nieuw gereguleerd huursegment wordt toegevoegd. Momenteel vallen alle huurwoningen met minder dan 141 punten aan de hand van het WoningWaarderingsStelsel (‘WWS'), onder de sociale huursector. Per 1 januari 2024 zullen hier ook huurwoningen aan toegevoegd worden met een punten totaal tussen de 141 en 187 WWS-punten. In het nieuwe puntensysteem wordt er tevens een hogere waardering toegekend aan duurzaamheid en buitenruimte. Woningen met een hoger energielabel, A t/m D, zullen op basis hiervan automatisch meer punten toegekend krijgen.

De bovengenoemde ontwikkelingen op de huizenmarkt hebben een positief effect op het woningfonds Woned, waardoor er kansen zullen ontstaan. De daling in de huizenprijzen geeft Woned de mogelijkheid om nieuwe woningen voor een aantrekkelijkere prijs aan de portefeuille toe te voegen, wat leidt tot een hoger direct rendement. De daling creëert tevens direct de mogelijkheid voor zowel huidige als nieuwe beleggers om voor een lagere prijs certificaten in te kopen, terwijl de huurinkomsten niet dalen en historisch gezien naar verwachting deels met de hoge inflatie mee zullen stijgen. Tussentijdse huurderswisselingen en inflatiecorrecties maken het mogelijk om de huurinkomsten mee te laten stijgen. De huurinkomsten van Woned NV zijn gedurende 2022 met 83.47% substantieel verhoogd naar in totaal € 879.203,63 per jaar. Stijging van de huurinkomsten wordt gerealiseerd foor uitbreiding van de portefeuille, tussentijdse jaarlijkse huurindicatie en huurderswisselingen. Bij een huurderswisseling wordt de huurprijs aangepast aan de actueel geldende marktwaarde.

Woned kent op dit moment een bezettingsgraad van 100% wat zorgt voor een stabiele stroom van huurinkomsten. De hoge bezettingsgraad in combinatie met een goede landelijke spreiding van het vastgoed zorgen voor een stabiele portefeuille met een gematigd risicoprofiel in een sterke groeimarkt. De eerdergenoemde middenhuur regulering heeft op basis van de huidige uitgangspunten voor het systeem geen significante invloed op Woned, aangezien de huurwoningen in de portefeuille buiten dit segment vallen. De portefeuille van Woned bestaat namelijk uit duurzame woningen en commerciële ruimtes. Zoals eerder vermeld zullen duurzame woningen met een hoog energielabel meer punten krijgen volgens het WWS.

Hanzevast biedt de mogelijkheid om al deel te nemen aan Woned met een bedrag van €250,- voor een periode van minimaal zes maanden. Hierbij ontvangt u bovendien een welkomstbonus van €50,-. Met dit bedrag zult u verzekerd zijn van een investering in duurzame wooneenheden en commerciële ruimtes, met minimaal energielabel A, waarbij een rendementsdoelstelling van 7% per jaar geldt. Wilt u alles weten over Woned? Download dan de prospectus om zo op de hoogte te zijn van alle essentiële beleggersinformatie.

¹FD, ‘Taxateurs zien waarde commercieel vastgoed imploderen’, geraadpleegd op 19 januari 2023

²Pararius, ‘Landelijke huurprijs vrije sector daalt’, geraadpleegd op 12 januari 2023