Veelgestelde vragen voor u op een rij

Woned kenmerkt zich door een defensief beleggingsbeleid. Een langetermijnvisie en lage bancaire financiering maken daar onderdeel van uit.

Voorsorterend op veranderende marktomstandigheden zoals de hoge inflatie, oplopende rentes, stijgende financieringskosten en potentiële afwaardering van de portefeuille, heeft de Woned directie sinds medio 2022 successievelijke maatregelen genomen teneinde de liquiditeit binnen het Fonds te borgen en de bancaire financiering te verlagen. Onder andere is de aankoop van de Folkingestraat te Groningen in oktober 2022 gedaan zonder verhoging van de bancaire lening. Verder is er in het eerste kwartaal van 2023 besloten om geen interim-dividenduitkering te doen, teneinde de liquiditeit te gebruiken voor een extra aflossing. Op 15 mei 2023 is de inkoop van certificaten tot nader order opgeschort.

Het beleid is gericht op het versneld aflossen van de financiering en het structureel reduceren van de financieringslasten, gezien de huidige Loan-To-Value van 62,4% bij de bank en de oplopende rentes.

Woned kenmerkt zich door een defensief beleggingsbeleid. Een langetermijnvisie en lage bevoorschotting maken daar onderdeel van uit. Het Fonds streeft naar een Loan-To-Value van 45% met een maximum van 60%. Hier is het beleid dan ook op gericht.

Voorsorterend op veranderende marktomstandigheden, zoals de hoge inflatie, oplopende rentes, stijgende financieringskosten en potentiële afwaardering van de portefeuille, heeft de Woned directie sinds medio 2022 successievelijk maatregelen genomen teneinde de liquiditeit binnen het Fonds te borgen en de bancaire financiering te verlagen. Onder andere is de aankoop van de Folkingestraat te Groningen in oktober 2022 gedaan zonder verhoging van de bancaire lening. Verder is er in het eerste kwartaal 2023 besloten geen interim dividenduitkering te doen teneinde de liquiditeit te gebruiken voor een extra aflossing. Op 15 mei 2023 is de inkoop van certificaten tot nader order opgeschort.

Ondanks de voorzichtige opstelling ten opzichte van de hoogte van de bevoorschotting, heeft een recente afwaardering van de Woned portefeuille geleid tot een huidige Loan-To-Value van 62,4% bij de bank. Hierdoor ontstaat er conform de lening overeenkomst een aflossingsverplichting van 3% per jaar naar de bank, totdat de bevoorschotting weer onder de beoogde 60% van de taxatiewaarde komt.

In dit kader blijft het beleid van Woned de komende tijd ongewijzigd gericht op het versneld aflossen van de financiering om deze weer tot <60% te verlagen en de financieringslasten structureel te reduceren. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe. Ingeworven kapitaal wordt derhalve voornamelijk aangewend om de financiering af te lossen.

Er wordt op dit moment geen 10% liquiditeitsreserve van het eigen vermogen aangehouden zoals vermeld in artikel 5.7. Zodra de LTV <60% is komt de opbouw van de liquiditeitsreserve weer in beeld.

In principe houdt het Fonds een 10% liquiditeitsreserve van het eigen vermogen aan, conform artikel 5.7. van het prospectus.

Gezien de huidige Loan-To-Value >60% en de oplopende rentes, is het beleid gericht op het versneld aflossen van de financiering. Dit teneinde deze weer tot <60% te verlagen en de financieringslasten structureel te reduceren. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe.

Op dit moment wordt er dan ook geen 10% liquiditeitsreserve van het eigen vermogen aangehouden. Zodra de LTV <60% is komt de opbouw van de liquiditeitsreserve weer in beeld. Waarbij de directie ook dan telkens de afweging maakt waar de liquiditeiten het beste voor gebruikt kunnen worden met oog op het fondsbelang.

Woned N.V. heeft een kwalitatief hoogwaardige en duurzame portefeuille met vrije sector huurwoningen, waarbij leefbaarheid een grote rol speelt. De taxaties van december 2022 zijn door een onafhankelijke externe taxateur uitgevoerd in het kader van het opstellen van de jaarrekening en hebben tot een afwaardering van 4,1% (exclusief object Folkingestraat) geleid. Echter, de medio 2022 ingezette daling op de vastgoedmarkt heeft zich in de eerste maanden van 2023 doorgezet. Ondanks de kwaliteit van de portefeuille is deze niet immuun tegen de gestegen marktrentes, die dan ook een belangrijke factor achter de recente afwaarderingen van gemiddeld 17,9% zijn.

Een extra grote afwaardering treft de woningen in De Rijp met 38%. De woningen in De Rijp zijn op dit moment in de sociale sector verhuurd. In 2026 mogen deze in de vrije sector worden verhuurd. De initiatiefwet om tijdelijke huurcontracten grotendeels te verbieden, die afgelopen mei steun vond van de Tweede Kamer, zorgt er wellicht voor dat sociale huurders ook na 2026 blijven. Een aanpassing naar marktconforme huurprijzen zou dan minder snel kunnen gaan. Het tempo van de huurderswisselingen tegen die tijd zal moeten blijken. Vanuit maatschappelijk oogpunt is de bescherming van de huurders begrijpelijk, door de taxateur is er een significante afslag genomen op de toekomstige verwachte huurinkomsten van De Rijp.

In Amsterdam aan De Ruyterkade is de waarde met een 0,69% stijging nagenoeg gelijk gebleven.

De Ruijterkade en de Molukkenstraat vertegenwoordigen na de taxatie momenteel beide >25% van de totale activa van het fonds, (28% respectievelijk 26%).

Nadrukkelijk wijst de directie erop, dat het fundament van de markt voor huurwoningen ongewijzigd positief is. De hoge inflatie draagt bij aan groei van de huurinkomsten en de vraag naar huurwoningen in Nederland is ongebroken sterk.

De recente afwaardering van het vastgoed met 17,9% zorgt voor een daling van het eigen vermogen, waardoor er een daling van de handelskoers heeft plaatsgevonden van € 1.076,73 naar € 713,82 per 31 mei 2023.

Graag verwijzen wij u naar artikel 14 van het prospectus voor de waarderingsgrondslagen en vaststelling van de Woned handelskoers.

Bijgaande hebben wij een rekenvoorbeeld voor u opgenomen om het effect op het rendement toe te lichten aan de hand van een vereenvoudigde balans. Open het bestand hier.

Woned N.V. heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling (hierna: FBI) conform artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en voldoet aan de daaraan gestelde voorwaarden. Daarmee geldt een vennootschapsbelastingtarief van 0% (wetgeving 2023).

Het Fonds dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen om te kwalificeren als FBI. Zo mag onder meer maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken gefinancierd zijn met vreemd vermogen. De recente taxatiewaardes van de Woned portefeuille hebben geen invloed op deze fiscale boekwaarde. Daarnaast moet een Fonds, om te blijven voldoen aan de FBI status, haar gerealiseerde winst over een boekjaar binnen acht maanden uitkeren aan haar certificaathouders. Woned N.V. voldoet aan de aan een FBI gestelde eisen.

Graag verwijzen wij u naar artikel 13.2 van het prospectus voor details over de FBI status en de kwalificerende eisen waaraan het Fonds verder dient te voldoen om deze FBI-status te behouden.

Het borgen van de liquiditeiten binnen het Fonds, alsmede het kunnen voldoen aan alle verplichtingen heeft prioriteit. Op 15 mei 2023 is er besloten de inkoop van certificaten tot nader order op te schorten.

Het huidige Woned beleid is erop gericht door versneld aflossen van de financiering de Loan-To-Value weer tot <60% te verlagen en de financieringslasten structureel te reduceren. Ingeworven kapitaal wordt derhalve voornamelijk aangewend voor het versneld aflossen van de financiering. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe. Door middel van instroom is versneld aflossen op afzienbare termijn goed te realiseren. Dit creëert direct waarde voor de beleggers.

Over het tijdstip waarop de inkoop van certificaten kan worden hervat kunnen wij op dit moment geen uitspraak doen.

Woned kenmerkt zich door een defensief beleggingsbeleid. Een langetermijnvisie en lage bevoorschotting maken daar onderdeel van uit.

Ondanks het defensieve beleggingsbeleid van Woned en een lage financiering, heeft de recente afwaardering van de Woned portefeuille geleid tot een huidige Loan-To-Value van 62,4% bij de bank. Daarnaast zorgen hogere rentes, die wellicht nog verder zouden kunnen oplopen in de toekomst, op dit moment voor hogere financieringskosten.

In het eerste kwartaal van 2023, is er besloten geen interim-dividenduitkering te doen en in lijn met het beleid €100.000,- extra af te lossen op de bankfinanciering.

Het beleid van het Fonds blijft tot andere orde gericht op het versneld aflossen van de financiering om deze weer tot minimaal <60% te verlagen en de financieringslasten structureel te reduceren. Door versneld af te lossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe. Door middel van instroom is versneld aflossen op afzienbare termijn goed te realiseren.

Over het tijdstip van het hervatten van de (interim) dividenduitkeringen kunnen wij op dit moment geen uitspraak doen. De Directie zal u per kwartaal informeren over het wel of niet uitkeren van interim-dividend.

Woned streeft een lange termijn rendementsdoelstelling na van 7,0% rendement per jaar, bestaande uit direct (4%) en indirect rendement (3%).

De oplopende rentes en daarmee hogere financieringskosten drukken op dit moment het exploitatieresultaat en daarmee het directe rendement. De nadruk ligt dan ook op het versneld aflossen van de financiering. Hiervoor wordt ook het exploitatieresultaat tot op nadere orde voor aangewend. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe.

Verder stijgt het eigen vermogen binnen het Fonds en daarmee de handelskoers. Bijgaande hebben wij een rekenvoorbeeld voor u opgenomen om het effect op het indirect rendement toe te lichten aan de hand van een vereenvoudigde balans. Open het bestand hier.

Een beoogd rendement van 7% per jaar blijft gehandhaafd. Het direct rendement over 2023 zal naar verwachting onder de 4% uitkomen, dit is met name afhankelijk van het tempo waarin de bevoorschotting verlaagd kan worden en, in mindere mate, de ontwikkeling van bijvoorbeeld de huurinkomsten. Over het tijdstip van het hervatten van de (interim) dividenduitkeringen kunnen wij op dit moment geen uitspraak doen.

Graag verwijzen wij u naar artikel 10 van het prospectus voor nadere toelichting over het beleggersrendement binnen Woned.

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, heeft een nieuw gereguleerd huursegment aangekondigd: de zogenaamde middenhuur. Meer toelichting over de geplande regulering en het punten systeem daarachter vindt u in ons artikel ‘Effecten middenhuur regulatie op uw investering’.

Indien de ‘Wet Betaalbare Huur’ van kracht wordt, is het effect op de Woned portefeuille beperkt. Op 85% van de huurstroom van Woned heeft de regulatie geen effect. Enkel de woningen aan de Bouwe Landlaan in Apeldoorn, aan de Porporastraat in Zwolle en aan de Nijlandstraat in Assen zouden in dit segment kunnen vallen (15% van de totale huurstroom). Verder geldt de nieuwe maatregel enkel voor nieuwe verhuur. Zittende huurders blijven de reeds afgesproken huurprijs betalen. Pas als er een huurderswissel plaats vindt, wordt een nieuwe huurprijs conform het nieuwe puntenstelsel van kracht. Het voornemen van Minster De Jonge is dat de regulering vanaf 1 januari 2024 ingaat. Indien de huren per 1 januari 2024 direct worden aangepast, levert dit een effect van -0,4% op de jaarhuur op. In de praktijk zal de invoering en de huuraanpassing naar verwachting meer geleidelijke verlopen.

In het kader van het demissionair kabinet is de uitvoering van de nieuwe wetgeving onzeker. Het uitgangspunt is dat een demissionair kabinet alleen ‘lopende zaken’ afhandelt en dat omstreden (controversiële) kwesties niet aan de orde komen. Het is aan de beide Kamers om te bepalen welke wetsontwerpen te omstreden zijn om nog voor het aantreden van een nieuw kabinet af te handelen. Die wetsontwerpen worden controversieel verklaard. Naar verwachting komt hier in september 2023 meer duidelijkheid over welke onderwerpen dit zijn.

Wij verschaffen de invulinstructies uitsluitend via de portal en niet per mail of per post. U kunt de invulinstructie vinden via ‘Mijn Hanzevast’. Op het moment dat u bent ingelogd moet u rechts bovenin klikken op ‘Mijn Hanzevast’. Er verschijnt dan een keuzemenu, waarna u kunt klikken op de tweede optie ‘Investeringen’. Hier kunt u uw investeringen raadplegen. Wanneer u op het oranje woord van uw investering klikt of op de pijl achteraan de regel, opent de pagina waar alle documenten staan. De rondschrijvens staan onder tabblad ‘Rondschrijvens’. Het prospectus en notulen van jaarvergaderingen staat onder ‘Documenten’. De kwartaal- en jaar-cijfers staan onder ‘Financieel’. De Invulinstructies staan onder het tabblad ‘Invulinstructies’.

NB: U kunt niet op de agenda klikken, dit is puur een informatie voorziening en geen link naar de documenten. Wij werken er wel aan om een link op de 'Mijn overzicht' pagina te krijgen.

Mocht u tegen het probleem aanlopen dat er op uw overzicht een investering van € 0,- genoteerd staat, stuur dan uitsluitend een mail naar participanten@hanzevast.nl.

Wanneer u problemen ervaart met het inloggen op uw 'Mijn Hanzevast' account, adviseren wij u om op ‘Wachtwoord vergeten’ te klikken. Daar verlangen wij vervolgens van u, uw mailadres op te geven. Denk erom dat u het mailadres op de juiste manier noteert (ook spaties aan de voor en/of achterkant weglaten). U ontvangt vervolgens automatisch een mail in uw inbox. In die mail ontvangt u het verzoek een nieuw wachtwoord aan te maken.

NB: Mocht u (ondanks juiste notering) de melding krijgen dat uw mailadres onbekend is, stuur dan uitsluitend een mail naar participanten@hanzevast.nl.

U kunt een account aanmaken via 'Mijn Hanzevast'. Tijdens het registratieproces dient u een identiteitsbewijs en een afschrift van de door u gekozen rekening bij de hand te hebben ter verificatie. Deze verificatie verloopt geheel digitaal, dus een foto van de voor- en achterkant van uw identiteitsbewijs alsmede een foto van een rekeningafschrift volstaat.

Wij beoordelen uw aanvraag zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 2 werkdagen. Als uw aanvraag wordt goedgekeurd kunt u direct investeren.

U kunt vanzelfsprekend een zakelijk account aanvragen via Mijn Hanzevast. U hoeft enkel het type account te selecteren bij de aanvang van het registratieproces.

Wij zijn bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur. U kunt ons bereiken door de formulieren op de website in te vullen of te mailen naar participanten@hanzevast.nl.

Alle gegevens worden overgezet naar de nieuwe website. Dit houdt in dat uw gegevens, alsmede uw geplaatste investeringen volledig worden overgeheveld naar de nieuwe website. Wij garanderen u dat dit voor u probleemloos zal verlopen.

Alle bestaande klanten van Hanzevast dienen enkel zijn of haar gegevens te controleren en indien gewenst aan te passen. U ontvangt vanzelfsprekend per e-mail bericht wanneer dit voor u van toepassing is.

Op verzoek wordt alle, via de online-omgeving beschikbaar gestelde informatie, ook tegen kostprijs per post aan de participanten ter beschikking gesteld.

Indien u een storing heeft kunt u deze storing melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuurt. Probeer deze storing zo goed mogelijk te onderzoeken en vervolgens te omschrijven zodat wij de storing zo goed mogelijk kunnen oplossen.

Indien u te maken heeft met gebreken die zijn ontstaan tijdens de huurperiode vragen wij u graag om te onderzoeken wie verantwoordelijk is voor het herstellen van deze gebreken. Dit kunt u eenvoudig terugvinden in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Indien u graag extra sleutels zou willen bijbestellen kunt u een aanvraag indienen door middel van een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. Daarnaast dient u altijd een nieuwe sleutelverklaring te ondertekenen en zijn de kosten voor de huurder.

Via deze link komt u op de beschikbare woningen

Indien u wilt weten of huisdieren in uw woning zijn toegestaan kan u dit terugvinden in de getekende huurovereenkomst of huisregels.

Vooropgesteld belt u bij gevaarlijke/nood situaties eerst de hulpdiensten. U mag ons bellen bij de volgende noodgevallen:

• CV storing –> Stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.
• Grote lekkage
• Geen stroom –> Kijk of er een algemene storing is in de stad. Zo niet, stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.

Bij uiterste noodgevallen kunt u het volgende noodnummer bellen:

+31851300274

Indien u een storing heeft kunt u deze storing melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuurt. Probeer deze storing zo goed mogelijk te onderzoeken en vervolgens te omschrijven zodat wij de storing zo goed mogelijk kunnen oplossen.

Indien u te maken heeft met gebreken die zijn ontstaan tijdens de huurperiode vragen wij u graag om te onderzoeken wie verantwoordelijk is voor het herstellen van deze gebreken. Dit kunt u eenvoudig terugvinden in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Indien u graag extra sleutels zou willen bijbestellen kunt u een aanvraag indienen door middel van een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. Daarnaast dient u altijd een nieuwe sleutelverklaring te ondertekenen en zijn de kosten voor de huurder.

Via deze link komt u op de beschikbare commerciële panden.

Indien u een klacht heeft over de algemene schoonmaakt kunt u deze klacht melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuur, beschrijf de klacht zo goed mogelijk.

Vooropgesteld belt u bij gevaarlijke/nood situaties eerst de hulpdiensten. U mag ons bellen bij de volgende noodgevallen:

• CV storing –> Stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.
• Grote lekkage
• Geen stroom –> Kijk of er een algemene storing is in de stad. Zo niet, stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.

Bij uiterste noodgevallen kunt u het volgende noodnummer bellen:

+31851300274