Fijn dat zij er zijn – de vastgoedbeleggers!

Het rendement op vastgoedbeleggingen in huurwoningen is door een opeenstapeling van economische ontwikkelingen en (fiscale) maatregelen afgelopen jaar onder druk komen te staan. Met name de aanzienlijke verhoging van de overdrachtsbelasting en de hogere vermogensrendementsheffing zorgen voor hogere (fiscale) lasten. Daar komt onzekerheid over mogelijke regulering van de vrije sector huren en een vermogensaanwasbelasting voor vastgoed nog bij.

Het Nederlandse investeringsklimaat loopt in Europees perspectief uit de pas. Een voorbeeld is de over het algemeen stabiele overdrachtsbelasting. Deze steeg voor woningbeleggers binnen vier jaar van 2% naar 10,4%. Nederland valt hierin qua hoogte en volatiliteit op in vergelijking met haar buurlanden.

Intussen kampt Nederland met een tekort aan zowel huur- als koopwoningen van 390.000 woningen. Door het dalende aantal afgegeven bouwvergunningen en vertraging of uitstel van nieuwbouwprojecten mét vergunning loopt het tekort nog verder op tot 400.000 woningen in 2027.[1]

Zowel institutionele als particuliere beleggers zijn een voor de hand liggend onderdeel van de oplossing.

De vastgoedbelegger:

- beschikt over kapitaal;
- is tevreden met een gedegen rendement, waarmee hij vermogen op kan bouwen;
- hanteert een lange termijn visie;
- heeft behoefte aan een bepaalde mate van zekerheid;
- investeert graag in iets begrijpelijks, waar hij emotioneel bij betrokken is.

Exact wat een investering in woningen en de bouw van woningen kan bieden. Aan wilskracht én kapitaal geen gebrek, aldus CBRE. Toch staat nationaal en internationaal kapitaal nu langs de zijlijn.

Het goede nieuws

Het besef dat het Nederlandse investeringsklimaat de woningbouwopgave in de weg staat lijkt bij beleidsbepalers gehoor te krijgen. Binnen de overheid zijn eerste kritische(re) geluiden te horen over de maatregelen die beleggen in woningen onrendabel maken. Zo bevestigden de ambtenaren van het ministerie van Financiën de negatieve impact op de rendementen van (particuliere) vastgoedbeleggers door de opeenstapeling van (voorgenomen) maatregelen.[2] Tevens uitte de Raad van State zich kritisch over het Wetsvoorstel betaalbare huur. Zij achten het een reëel risico dat het leidt tot verkoop van huurwoningen en (nog) minder nieuwbouwhuurwoningen.

De eerste maatregelen lijken op hun retour:

- De overdrachtsbelasting moet “dringend worden geëvalueerd en heroverwogen”, aldus demissionair Minister de Jonge naar de Tweede Kamer. “Het kabinet is hierin 'doorgeschoten'.” Een besluit hierover verwacht hij nog in 2024.

- Het einde van de vermogensrendementsheffing lijkt nabij.[3] De overstap naar een box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement wordt breed gedragen, de uitdaging ligt met name nog in de tijdslijn van de implementatie.

- De vermogensaanwasbelasting voor vastgoed lijkt van de baan.[4] Sinds de internet consultatie eind 2023 gaat men ervan uit dat Nederland zal aansluiten bij het internationaal gangbare “realisatiebeginsel”, waarbij inkomen uit niet-liquide vermogen wordt belast op moment van realisatie. In geval van vastgoed dus bij verkoop.

- Het Wetsvoorstel betaalbare huur is aangepast (6 februari 2024) en voorziet intussen een 10% (i.p.v. 5%) huuropslag voor nieuwbouwwoningen gebouwd in 2024 en 2025. Daarnaast wordt het Woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd, om duurzaamheid, buitenruimte en kwaliteit te laten renderen.[5] Al is het nog de vraag of deze tijdelijke maatregel überhaupt wordt aangenomen.

Dit zou een win-win-win situatie opleveren. In samenwerking met beleggers kan de woningbouw worden versneld, huurders een betaalbaar huis worden geboden en door particuliere beleggers en pensioenbeheerders een acceptabel rendement worden behaald.

Tot die tijd? Zorgt de inflatie voor stijgende huurinkomsten, de krapte voor stijgende huizenprijzen en een mogelijke rentedaling voor lagere financieringskosten.

[1] Het statistisch woningtekort nader uitgelegd – Volkshuisvesting Nederland
[2] Rendement particuliere verhuurders onder druk - ESB
[3] Belastingen in maatschappelijk perspectief, Rijksoverheid
[4] Belastingen in maatschappelijk perspectief, Rijksoverheid
[5] Advies Raad van State over wetsvoorstel Betaalbare huur | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl