Beleggers: oorzaak van of oplossing voor het woningtekort?

Het woningtekort is in Nederland onderhand opgelopen tot ca. 300.000 woningen. Dit is voornamelijk toe te rekenen aan de terugval van de nieuwbouw als gevolg van de kredietcrisis terwijl de vraag naar woningen tijdens deze periode juist steeg. De toegenomen vraag komt onder andere door bevolkingsgroei en demografische veranderingen onder de beroepsbevolking zoals vergrijzing en het op latere leeftijd gaan samenwonen. Volgens onderzoek van ABF Research zal het woningtekort de komende jaren nog verder doorzetten doordat de uitgifte van bouwvergunningen tijdelijk stillag (en ook nu nog wordt geproblematiseerd) door de stikstof crisis.

Vele vingers wijzen naar woningbeleggers die huiszoekenden overbieden, de huizen opkopen en vervolgens verhuren voor eigen gewin. Niet helemaal eerlijk, zo stelt CBRE, want beleggers (zowel institutioneel als particulier) staan wel degelijk te popelen om, in plaats van het kopen van bestaande woningen, het woningtekort terug te dringen middels de meest vanzelfsprekende en effectieve methode: het bouwen van huizen. Aan wilskracht én kapitaal bij beleggers geen tekort. Zo zijn woningen in 2021 onder vastgoedbeleggers verreweg het meest gewild en staat er een schat aan nationaal en internationaal kapitaal aan de zijlijn. Dat kapitaal zoekt een hoge zekerheid en is tevreden met een bescheidener rendement; exact wat een investering in woningen kan bieden.

Het gat dat gevuld moet worden tussen de toenemende vraag naar en de te trage bouw van woningen kan dus mooi gevuld worden door beleggers. Waarom worden deze investeringen dan zo weinig gerealiseerd? Verscheidene factoren dragen hieraan bij, maar de voornaamste is het overheidsbeleid. Beleggers zijn klem komen te zitten tussen een lappendeken aan regionale, opstapelende regelgeving, hoge grondprijzen, een groot tekort aan bouwmaterialen en negatieve beeldvorming bij het publiek. Eveneens stelt CBRE dat door hoge kosten en overregulering aan aankoop- en verhuurkant het plaatje voor beleggers en ontwikkelaars financieel steeds moeilijker valt rond te rekenen.

Een aantal gemeenten werkt zelfs aan plannen om beleggers compleet van de lokale woningmarkten te weren met opkoopbeschermingen. Veel partijen zijn hier kritisch over, zo ook de DNB. DNB directeur Olaf Sleijpen gaf in maart al aan dat hij vreest voor een verergering van het woningmarktprobleem wanneer beleggers van de markt worden geweerd. Voornamelijk in het middenhuursegment zou het tekort juist nog groter kunnen worden wanneer er geen partijen in het gat springen dat beleggers achterlaten.

CBRE somt een aantal aanbevelingen op voor de politiek die het gat kunnen dichten tussen huurders, projectontwikkelaars en beleggers:

• beter afgestemde regelgeving en duidelijke, minder grillige spelregels;
• een gematigder of zelfs lagere grondprijs – juist waar de krapte het grootst is;
• realistische bouwdoelstellingen en prijsrestricties die beter aansluiten bij de plaatselijke problematiek.

Het beeld van de woningbelegger als rendementsjager en katalysator van de woningcrisis klopt niet en draagt zelfs bij aan het verergeren van het probleem. Woningen zijn over het algemeen geen hoog renderende investering, maar wel een stabiele; iets dat veel beleggers (zoals pensioenbeheerders) verkiezen boven risicovolle investeringen. Het is de oproep aan de lokale en landelijke politiek om gebruik te maken van beleggers en ze onderdeel te maken van de oplossing van het woningtekort door wetgeving in overleg met de betrokken partijen beter af te stemmen op de wensen van de markt, zowel huurders als ontwikkelaars en beleggers. Op die manier kan de woningbouw worden versneld, huurders een betaalbaar huis worden aangeboden en door particuliere beleggers en pensioenbeheerders een acceptabel rendement worden behaald.

Interesse in het beleggen in duurzame huurwoningen? U vindt meer informatie over het woningfonds Woned op onze website.