Beleggen: "Buy low, sell high"

“Vorig jaar toen de markt hoog was wou iedereen er in. Nu de markt een daling laat zien, trekken beleggers zich terug” merkt Stanley Thakoersingh, Hoofd Sales bij Hanzevast. Hij staat al meer dan 20 jaar de 10.000+ klanten bij Hanzevast te woord. “Beleggers zijn terughoudend met investeren en je merkt dat ze het lastig vinden om rationeel naar de waarde en potentie van een belegging te kijken. Men is toch gevoelig voor het marktsentiment.”

Discipline en een lange termijn visie! Het klinkt verleidelijk om de markt te timen om rendementen te maximaliseren. In de praktijk blijkt dit echter een risicovolle beleggingsstrategie. Hier zijn in de basis drie redenen voor te noemen:

- Het nauwkeurig en consistent voorspellen van de impact van alle relevante factoren op de waardering van een belegging, zoals economische indicatoren en geopolitieke gebeurtenissen, is uiterst complex.

- Emotie speelt beleggers parten. Ze nemen op basis van korte-termijn markt bewegingen een besluit dat gedreven is door angst of onzekerheid. Dit leidt tot een impulsief besluit met vaak negatieve resultaten als gevolg.

- Gemiste kansen: Effectief de markt timen vereist niet alleen te weten wanneer te verkopen, maar ook wanneer weer in te stappen! Hoogtepunten volgen tenslotte vaak op een periode van daling. Als men dan een significante marktstijging mist terwijl men aan de zijlijn wacht, kan dit aanzienlijke invloed hebben op het totale rendement.

Historisch gezien hebben beleggers door gedurende een lange tijd belegd te blijven het beste rendement kunnen behalen. Middels het bewaren van rust en het hebben van discipline is er geprofiteerd van de algehele opwaartse trend van de markt.

Vastgoed in Nederland is historisch gezien een goede investering gebleken, met een gestage waardestijging op de lange termijn en een gemiddeld rendement van 4,85% in de periode van 1947 tot 2020.[1] Het Centraal Planbureau omschreef de Nederlandse woningenmarktontwikkeling de afgelopen eeuw met ‘decennialang opgaande prijzen, soms onderbroken door een crisis’.[2] Figuur 1 toont de ontwikkelingen van de huizenprijzen in Nederland de afgelopen 25 jaar. Hier is te zien dat de prijzen niet ieder jaar zijn gestegen. In de jaren 2009, 2012 en 2013 zijn de huizenprijzen gedaald in vergelijking met een jaar eerder. Echter sinds het herstel na de financiële crisis in 2013 is de vastgoedmarkt in Nederland significant in waarde gestegen tot afgelopen zomer 2022.

De vastgoedmarkt heeft medio 2022 een piek bereikt, sindsdien is er een prijscorrectie gaande. Kijkend naar de woningmarkt zet deze daling van woningprijzen ook in het eerste kwartaal van 2023 door. Op jaarbasis is er nu sprake van een daling van circa 8,2%, voornamelijk gedreven door de oplopende rentes die de financieringsruimte van kopers onder druk zet.[3]

Inmiddels zijn de eerste geluiden van experts te horen, die verwachten dat de woningprijzen medio 2024 weer stabiliseren na een prijsdaling van circa 10% ten opzichte van de piek in juli 2022.[4] De DNB verwacht dat huizen al vanaf medio 2023 iets beter betaalbaar zullen zijn nu de daling van de huizenprijzen is ingezet en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen. De financieringsruimte neemt hierdoor weer toe.[5]

Volgens de vicepresident van de Europese Centrale Bank, Luís de Guindos, loopt de reeks renteverhogingen om de hoge inflatie in te dammen wellicht op zijn einde. 'We zijn in de laatste fase van onze reis van monetaire verkrapping aanbeland,’ aldus Luís de Guindos. 'We keren terug naar een normale situatie, met stappen van 25 basispunten.'[6]

Daarnaast zijn er segmenten binnen de woningenmarkt, vooral in de prijsklasse tot 400.000 euro, waarbij overbiedingen nog steeds aan de orde zijn, aldus Gijs van Wijgerden directeur van Makelaarsland.[7]

Dit zijn allemaal positieve signalen voor vastgoedprijzen, maar de onzekerheden rondom deze prognose zijn groot. Wellicht belangrijker zijn daarom lange termijn drijvers van de waardeontwikkeling van vastgoed. Zoals de structurele schaarste op de woningmarkt. Door de bevolkingsgroei in Nederland en de stagnerende nieuwbouw komen er te weinig nieuwe woningen bij en wordt de schaarste niet minder. Verder wordt de kwaliteit van de woningen steeds belangrijker, zo worden energiezuinige woningen nu al hoger gewaardeerd bericht Sophie Kraaijeveld, ING Sector Banker Real Estate.

Een onrustige markt met dalende prijzen biedt kansen. Alternatieve beleggingen in reële assets brengen stabiliteit in tijden van volatiliteit op financiële markten en macro-economische onrust – de huurinkomsten lopen immers gewoon door. Daarnaast blijft de beleggingsstrategie ‘buy low, sell high’ een goed streven maar zeer complex te realiseren. Beleggers kunnen hiervan profiteren mits zij gedisciplineerd te werk gaan en een lange termijn visie handhaven. Daarnaast wordt een degelijke analyse van een belegging van nog groter belang. Voor vastgoed is onder andere van belang: De kwaliteit van het onderliggende vastgoed, de duurzaamheid, de marktdrijvers van dat segment op de middel- en lange termijn, de hoogte van het vreemd vermogen, de bezettingsgraad, de huurinkomsten en de groei daarvan en relevante wet- en regelgeving. En natuurlijk de vraag: hoe zit het met goede beleggingsalternatieven op het moment?

Stanley Thakoersingh, onze Hoofd Sales staat u graag te woord.

[1] Wegwijs.nl, 'De Nederlandse huizenmarkt', geraadpleegd op 19 mei 2023
[2] CPB, 'Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes', geraadpleegd in maart 2020
[3] NVM, Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023, geraadpleegd in april 2023
[4] ING, 'Sector Update Real Estate', geraadpleegd op 19 april 2023
[5] DNB, 'Worden huizen weer betaalbaar voor starters?', geraadpleegd op 3 mei 2023
[6] BNR, 'ECB: Renteverhogingen gaan laatste fase in' geraadpleegd op 14 mei 2023
[7] ING, 'Sector Update Real Estate', geraadpleegd op 19 april 2023