Waarom Hanzevast heel voorzichtig werd met geld lenen

Fondsaanbieder Hanzevast kwam in de nasleep van de kredietcrisis in een storm terecht. Topman Jaap Wolters over de geleerde lessen: ‘We dachten dat onze financieringen veilig waren.’

img-banner

Op het scherm van Teams verraadt een eeuwenoude plafondschildering boven het hoofd van Jaap Wolters de verhuizing van zijn onderneming. Meer dan twee decennia was Hanzevast gevestigd in een negentiende-eeuws pand aan de Verlengde Hereweg 174 in een buitenwijk van Groningen. Sinds augustus 2020 huist de vastgoed- en scheepfondsaanbieder in een nog veel ouder gebouw. Het huidige onderkomen aan de Hoge der A 17 dateert uit het jaar 1280. Het ligt aan het water, met belangrijke functies binnen handbereik. Naar het winkelhart of station Groningen is het maar een paar minuten lopen.

Auto’s verruild voor fietsen en business cards

Van een goed per auto bereikbare plek naar een stationslocatie met beleving en voorzieningen. De beweging die Hanzevast als kantoorgebruiker maakt, is dezelfde als die van een deel van zijn doelgroep. De fondsaanbieder is in de vastgoedsector vooral actief met kantoren. In die markt voorspellen vastgoedvermogensbeheerders en vastgoedadviseurs een mooie toekomst voor multifunctionele stationslocaties in de grotere steden.

‘De discussie over de waarde van OV-knooppunten ging bij ons sneller dan ik gedacht had’, zegt Wolters. ’We hebben alle individuele bedrijfsauto’s weggedaan omdat we die niet meer van deze tijd vinden. Iedereen kreeg een fiets cadeau. Voor het openbaar vervoer hebben we business cards. Wie toch de weg op moet, kan een van de poolauto’s gebruiken. Zelf heb ik lang alles per auto gedaan. Ik vond het ideaal omdat je overal kunt komen. Maar de snelheid waarmee je met het openbaar vervoer ergens komt, heeft me verrast. Vanaf Utrecht Centraal ben je met de bus in tien minuten op je bestemming. Met de auto rijd je vooral rondjes om de binnenstad.’

Verkopen om versneld af te lossen

De afgelopen tien jaar werd Hanzevast ook minder afhankelijk van vervoer per auto. In 2009 had de fondsaanbieder 330 kantoorgebouwen, waarvan het grootste deel Nederland en ongeveer twintig in Duitsland. Anno 2021 zijn dat er in Nederland nog een kleine twintig en daarvan ligt maar een deel op autolocaties. De krimp van de Nederlandse kantorenportefeuille is moeilijk los te zien van de problemen met financiers die Hanzevast heeft ervaren in de nasleep van de kredietcrisis. Banken stuurden aan op versnelde aflossingen van leningen. Dat leidde tot verkopen van gebouwen, in een aantal gevallen in gang gezet door de financiers zelf.

‘Geen enkele crisis is hetzelfde. In de jaren ‘80 hadden we een flinke gehad. In die tijd gold dat banken alles prima vonden zolang je rente en aflossing betaalde. Met die ervaring in het achterhoofd hebben we vanaf het begin van Hanzevast in 1995 conservatief gefinancierd. We dachten het goed geregeld te hebben en dus dat we veilig waren. Maar tijdens de kredietcrisis gingen banken ook naar hun balansen kijken.’

Inleg kwijt

‘Dat was zuur. We betaalden alles wat we verschuldigd waren. Toch kregen we – laten we zeggen – boeiende gesprekken met financiers omdat de waardedaling van kantoren onderdekking van de leningen veroorzaakte. Nog meer gedoe kregen we doordat banken leningen bleken te hebben verkocht aan Angelsaksische partijen. Die zaten heel anders in de wedstrijd’, aldus Wolters.

Voor de participanten in de fondsen was zo’n ‘bank workout’ via een Angelsaksische partij geen prettig scenario omdat ze de inleg geheel of gedeeltelijk kwijtraakten. ‘Wij proberen op de lange termijn een goed resultaat te realiseren voor de participanten. Die Angelsaksische partijen hadden er belang bij zo snel mogelijk geld te verdienen op de opgekochte leningen’, aldus Wolters. ‘We hebben dat een paar keer meegemaakt. Dat leidde tot verkopen tegen catastrofale prijzen. Het verbaast me nog steeds dat partijen daar blij van worden. Wij verkochten tegen betere condities. Maar ja, het is een andere markt en die functioneert op basis van kortere leningen. De reductie op de verkoopprijs neemt zo’n partij op de koop toe.’

Financiering niet meer zo betrouwbaar als vroeger

De kans op herhaling van dat scenario is klein. De vijf overgebleven Nederlandse kantorenfondsen van Hanzevast lopen al twaalf tot vijftien jaar. Ze hebben nog maar weinig of helemaal geen schuld meer. In de jaren na het uitbreken van de kredietcrisis gingen alle ballen op aflossing. ‘In eerste instantie hebben we de uitkering aan participanten opgeschort, vooral onder druk van banken.’ Gevraagd naar de lessen uit de financiële crisis zegt Wolters: ‘Financiering is niet meer zo betrouwbaar als vroeger. Ondanks onze conservatieve bevoorschotting en trouwe betaling verloren we de zeggenschap over een deel van onze portefeuille. Dat is iets om rekening mee te houden bij het opzetten van nieuwe fondsen.’

Banken hebben een deel van het risico op leningen verplaatst naar beleggers, constateert Wolters. ‘Vroeger had je langdurige zekerheid, als je maar op tijd was met rente en aflossing. Nu zijn de looptijden korter en hebben banken allerlei ratio’s toegevoegd aan de financieringsovereenkomst, zoals de loan-to-value en de interest coverage ratio. Het is voor een bank veel gemakkelijk geworden de financiering terug te halen. En dan zit je als belegger al gauw in de problemen.’

Weinig zorgen over coronacrisis

Nog steeds vindt Wolters Nederlandse kantoren een aantrekkelijk beleggingsproduct. Ook buiten de absolute toplocaties als de Zuidas. ‘Natuurlijk, woningen bieden een zeker en stabiel rendement maar dat is ook laag. Daarom zijn kantoren nog steeds een goede propositie. Het moet natuurlijk goed vastgoed zijn. En het is een pré als er een station in de buurt is, het hoeft niet het allergrootste te zijn, of een goede buslijn.’

Over de effecten van de coronacrisis op de kantorenmarkt maakt Wolters zich weinig zorgen. ‘Op de Nederlandse gebruikersmarkt hebben we wat uitstelgedrag gezien, maar 2020 was voor ons een goed jaar.’ Hanzevast verhuurde 1.230 m2 aan de Zonnebaan 1 in Utrecht aan de Gasunie. Ook verhuurde de fondsbeheerder 303 m2 in het gebouw aan de Linie 580 in Apeldoorn aan Duvema. In de pijplijn zit nog een verhuring in Amersfoort. ‘Dat gebouw gaat naar nul op de meter. Mooi om te zien dat de huurder daaraan wil bijdragen.’

Over golfbeweging heen heen kijken

Is er een blijvende invloed van het thuiswerken? Wolters weet het zo net niet. In zijn 25 jaar op de kantorenmarkt zag hij vooral golfbewegingen. ‘Van een cellenstructuur met allemaal aparte kamers verschoof de voorkeur naar grote gemeenschappelijke kantoorruimte. Nu zie ik de behoefte aan eigen kantoorruimte voor medewerkers weer groeien. In Dortmund hebben we 4.900 m2 verhuurd aan ICT-bedrijf ISK Ingenieursgesellschaft für Statik und Konstruktion. ISK koos voor een eigen werkruimte voor iedere medewerker omdat iedereen zich moet kunnen concentreren.’

Wolters ziet geen duidelijk effect van de coronacrisis op de gevraagde oppervlakten kantoorruimte. ‘Sommige partijen vragen minder kantoorruimte dan ze voor de uitbraak van covid-19 zouden hebben gedaan. Anderen juist meer, om gezonde werkplekken te kunnen blijven bieden.’

Waarom zou ik lenen?

Maar met geld is Wolters nog voorzichtiger geworden. Een les uit de kredietcrisis. Lenen om kantoren bij te kopen voor zijn overgebleven fondsen is voor Wolters sowieso niet aan de orde. ‘De structuur is er niet naar om vastgoed bij te kopen. Los daarvan: waarom zou ik? De fondsen leveren geld op dat we kunnen verdelen onder de deelnemers. Hanzevast Holland 41 CV en Hanzevast Holland 45 CV hebben beide geen bancaire financiering meer. De laatste doet een rendementsuitkering van bijna 10 procent. Een meer dan behoorlijk resultaat. Ik zou niet weten wat een financiering daaraan kan toevoegen.’


Door: Vastgoedmarkt

Geschreven door André Pater