Middensegment huursector ondanks groei te bescheiden

Groei ten koste van overige woonsegmenten

img-banner

Sinds 2012 is het middensegment in de huursector in omvang verdubbeld. Goed nieuws voor de werking van de woningmarkt zou je zeggen. Toch is dit slechts gedeeltelijk waar. Met ruim 400.000 woningen op een totale woningvoorraad van meer dan 3 miljoen woningen is het segment nog altijd bescheiden te noemen. Waar komt deze problematiek vandaan en wat zijn mogelijke oplossingen? U leest het in dit artikel.

Zoals u ongetwijfeld weet zijn er grote zorgen over het middensegment in de huursector. De vraag overschrijdt het aanbod ruim en slechts 6% van het totale woningaanbod behoort toe aan dit segment. Het ontbreken van betaalbare woningen in de vrije sector wordt als voornaamste probleem gezien inzake de kwestie. De woningmarkt gedijt niet bij het gebrek aan woningen in het middensegment. Woningzoekenden hebben minder keus en dat werkt remmend voor het aantal verhuizingen en de arbeidsmobiliteit. 

Genoemde problematiek staat al jaren hoog op de politieke agenda. Het uitbreiden van het middensegment en het begrenzen van de maximale huurprijs zijn mogelijke oplossingen waarover de minister (Kajsa Ollongren, minister van Binnenlandse Zaken red.) haar hoofd breekt.

De groei van het middensegment

De afgelopen jaren is het middensegment in omvang verdubbeld. In 2012 bestond het middensegment uit 227.000 woningen, terwijl dit er in 2018 circa 420.000 waren. Toch is dit met 6% van het totale woningaanbod erg bescheiden te noemen. In de grote steden was de groei van het middensegment het sterkst. Woningcorporaties zijn ondanks wettelijke wijzigingen nog steeds een grote speler in de vrijesectorhuur. Zo'n 37% van het middensegment wordt verhuurd door een woningcorporatie, terwijl zij zich sinds enkele jaren meer richten op hun kerntaak, het verhuren van sociale huurwoningen aan de gezinnen met lagere inkomens. 

Van 2015 tot en met 2018 groeide het middensegment met ongeveer 90.000 woningen. Particuliere verhuurders waren gezamenlijk verantwoordelijk voor ruim een derde van deze groei. Het is bekend dat huishoudens die een woning huren van een particuliere verhuurder de hoofdprijs betalen. Deze groep betaalde in 2018 gemiddeld 1.045 aan huur. Bij woningen die in het middensegment verhuurd worden door woningcorporaties ligt dit gemiddelde zo'n 100 euro lager.

De groei van het middensegment is naar alle waarschijnlijkheid ten koste gegaan van andere segmenten. Van alle woningen in het middensegment was namelijk slechts 11% gebouwd in 2012 of de periode daarna. Tussen 2012 en 2018 groeide het segment met ongeveer 200.000 woningen, een aanzienlijk groter aantal dan de 45.000 in hetzelfde segment die na 2012 gebouwd zijn. Woningen die oorspronkelijk tot de koop- en/of sociale sector behoorden lijken dus hun intrede te hebben gedaan in de vrije sector. Toch is dit niet helemaal het geval.

Steeds meer koopwoningen in de verhuur

Onlangs verscheen er namelijk een onderzoek van het CBS naar eigendomsmutaties op de woningmarkt waaruit bleek dat 100.000 oorspronkelijke koopwoningen hedendaags in gebruik zijn als huurwoning. De stroom koopwoningen dat in gebruik wordt genomen als huurwoningen groeit de laatste jaren sterk. In 2014 kwamen ongeveer 60.000 koopwoningen in de verhuur, terwijl dit in 2017 ruim 100.000 woningen betrof. De omgekeerde stroom nam ook toe, maar in mindere mate, namelijk van 60.000 woningen naar 75.000 woningen. Deze ontwikkeling zorgt dus voor een groter aanbod aan huurwoningen, maar kleinere kansen voor huishoudens die een huis willen kopen. 

Duurzame nieuwbouw als oplossing voor het probleem

Gezien de bescheiden omvang van het middensegment laat het onverlet dat er iets moet gebeuren om de woningmarkt goed te laten functioneren. De woningmarkt is gebaat bij een groeiend middensegment, maar niet bij de wijze waarop deze groei tot stand gekomen is. Het aanbod van betaalbare huurwoningen blijft anders tekortschieten.


Duurzame nieuwbouw waarbij huurders voor langere tijd instappen kan een oplossing vormen voor het probleem. Hierin ligt ook een centrale rol voor woningcorporaties, die binnenkort (dankzij de vereenvoudiging van de markttoets red.) meer mogelijkheden krijgen om nieuwbouwwoningen voor het middensegment te realiseren. Wanneer het woningtekort in het middensegment aangepakt wordt en dit geen gevolgen heeft voor overige woonsegmenten kan er stap voor stap toegewerkt worden naar een goed functionerende woningmarkt. 


BRON: RaboResearch
Geschreven door Niels Zwaneveld