De Nederlandse woningmarkt in 2018: Zo zit het

Vrijesectorhuur maakt opmars

img-banner

De woningmarkt in Nederland klimt uit een diep dal. De woningmarkt heeft altijd pieken en dalen en je hoort constant dat de prijzen waarschijnlijk nog wel even stijgen. Maar hoe ziet de markt er in 2018 precies uit? En ook interessant: wat heeft de nabije toekomst voor ons petto?

Woningvoorraad

De Nederlandse woningmarkt wordt op dit moment gedomineerd door koop- en sociale huurwoningen. Bijna 60% van de woningmarkt bestaat uit koopwoningen, terwijl 34% bestaat uit sociale huurwoningen. Het resterende deel (ongeveer 6%) beslaat vrijesectorhuur. Deze kromme verdeling is het resultaat van jarenlang overheidsingrijpen middels de hypotheekrenteaftrek en het toepassen van huurtoeslag.

Dit maakt vrijesectorhuur het enige woonsegment dat niet gesubsidieerd wordt. Met vrijesectorhuur worden huurwoningen boven de liberalisatiegrens van € 710,68 (2018) bedoeld. De prijs is praktisch gezien ook de enige factor die bepaalt of een huurhuis in de vrije sector valt, of dat het een sociale huurwoning is. Een belegger of particuliere verhuurder kan een woning verhuren als sociale huurwoning door de huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710, 68 te houden. Classificatie (sociale- of vrije sector huurwoning) vindt dus plaats op prijsniveau.

De verdeling van de Nederlandse woningmarkt.

De verdeling van de Nederlandse woningmarkt, Bron: Onderzoek Stec Groep


Woningvoorraad per regio

De woningmarkt heeft flinke klappen te verduren gehad. Nu herstelt de markt zich wel weer, maar er zijn grote verschillen per regio. In grotere steden is er meer vraag dan aanbod, waardoor de prijzen sterk stijgen. In de gebieden buiten de steden is er ruim aanbod, waardoor prijzen minder hard stijgen of zelfs dalen.

Het aantal Nederlandse huishoudens groeit vooral in de kernregio’s. Hierdoor ontstaat er een tekort aan koop- en huurwoningen. Dat zien we met name in de Randstad, Gelderland en Brabant. Tot en met 2019 zijn er in deze gebieden ongeveer 200.000 woningen te weinig. 

Trends & ontwikkelingen

Er zijn verschillende ontwikkelingen die een effect hebben op de woningmarkt. De vraag naar huurwoningen neemt bijvoorbeeld toe door het grote aantal flexibele arbeidscontracten, de afbouw van de hypotheekrenteaftrek en de toenemende populariteit van de deeleconomie.

Daarnaast heeft de herziening van de woningwet ervoor gezorgd dat woningcorporaties zich weer zijn gaan richten op hun kerntaak: sociale huisvesting. Dit met als gevolg dat ze zich niet meer richten op vrijesectorhuur. De koopwoning verliest terrein wegens demografische ontwikkelingen, overheidsbeleid en sociaaleconomische ontwikkelingen, terwijl de vrijesectorhuur aantrekt.

Schematische mismatch van de Nederlandse woningmarkt in 2018.

Schematische mismatch van de Nederlandse woningmarkt in 2018, Bron: Onderzoek Stec Groep

Interessante vooruitzichten

Huurwoningen zijn bij uitstek een populair beleggingsproduct. Het levert stabiele rendementen op en kent een laag risicoprofiel, aangezien de vraag het aanbod aan huurwoningen in de vrije sector overschrijdt en de kans op leegstand hierdoor minimaal is.

In 2017 is voor een recordbedrag van meer dan vijf miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Maar dat betekent niet dat de markt al verzadigd is. Integendeel. De vrijesectorhuur biedt nog steeds onvoldoende investeringsmogelijkheden voor het beschikbare kapitaal.

De Nederlandse beleggingsmarkt voor woonvastgoed blijft hierdoor ook de komende jaren aantrekkelijk. De structurele vraag naar huurwoningen in de vrije sector in combinatie met het beperkte aanbod waarborgen een relatief stabiel rendement voor beleggers.

Bron: Alternative Investments CAIA Level I
Geschreven door Niels Zwaneveld